一、行業(yè)相關(guān)概念
房地產(chǎn)(real estate)是一個(gè)綜合的較為復(fù)雜的概念,從實(shí)物現(xiàn)象看,它是由建筑物與土地共同構(gòu)成。土地可以分為未開(kāi)發(fā)的土地和已開(kāi)發(fā)的土地,建筑物依附土地而存在,與土地結(jié)合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產(chǎn)物,包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)。
對(duì)于房地產(chǎn)的概念,應(yīng)該從兩個(gè)方面來(lái)理解:房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài),同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利。
根據(jù)觀研報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析與未來(lái)前景預(yù)測(cè)報(bào)告(2024-2031年)》顯示,作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài),房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng),包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋,包括住宅商鋪、廠房、倉(cāng)庫(kù)以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間,包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性,在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)??梢杂腥N存在形態(tài):即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣(mài)中,其拍賣(mài)標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài),即土地(或土地使用權(quán))、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。
法律意義上的房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利,這種財(cái)產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利,如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)等,由于和政府的財(cái)政收入密切相關(guān)及08年后政府超發(fā)貨幣,在2008年以后,中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)始畸形發(fā)展,對(duì)城市工商業(yè)和市民生活造成嚴(yán)重影響和負(fù)擔(dān)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。其中:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),是指以營(yíng)利為目的,從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè),也稱(chēng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商;按照法律規(guī)定必須具備四級(jí)資質(zhì)等級(jí)并承攬相應(yīng)范圍的業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)具有投資周期長(zhǎng)、金額大、周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差、風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)利潤(rùn)豐厚等特點(diǎn)。
二、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
1、供應(yīng)規(guī)模
房市調(diào)控及房企去杠桿等多因素疊加導(dǎo)致房屋新開(kāi)工面積同比降低。2023年的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)在底部震蕩。受市場(chǎng)下行、銷(xiāo)售疲弱、房企資金承壓、土地縮量等諸多因素影響,過(guò)去兩年里,房企新開(kāi)工面積呈斷崖式下跌,2023年住宅新開(kāi)工面積較2019年的峰值下降近6成。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2023年1-12月,全國(guó)房屋新開(kāi)工面積9.54億平方米,同比下降20.6%;其中住宅新開(kāi)工面積約6.93億平方米,同比下降20.9%。
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從我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況來(lái)看,2019年-2023年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額呈現(xiàn)先增后降走勢(shì);其中,2019年-2021年期間,分別是127747億元、136438億元、142248億元,這三年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng);從2021年開(kāi)始就下降了,直到2023年下降到了110913億元,比上一年同比下降了13.4%。
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2、需求規(guī)模
2023年12月,各地政策繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整,北京、上海降低首付及貸款利率并優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù),從市場(chǎng)反饋來(lái)看,2023年12月,在政策顯效、企業(yè)加大營(yíng)銷(xiāo)力度等因素帶動(dòng)下,全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模環(huán)比回升,但全年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和金額同比繼續(xù)下降,降幅較1-11月擴(kuò)大,市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2023年商品房銷(xiāo)售面積11.17億平方米,同比下降8.5%。
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城市群和都市圈建設(shè)促進(jìn)人口和資源流動(dòng),加速中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程,提升城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角等城市群建設(shè)將進(jìn)一步優(yōu)化資源配置、提升城市公共服務(wù)能力及宜居水平,增強(qiáng)城市對(duì)人口的吸引力,進(jìn)一步提升中國(guó)整體城鎮(zhèn)化水平,促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展城鎮(zhèn)常住人口增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化率提高將是未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要推動(dòng)力。
租賃住房供給量的增加可延緩社會(huì)購(gòu)房需求,對(duì)控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲產(chǎn)生積極影響。2021年以來(lái),已有上海、廣州、浙江等多省市發(fā)布“十四五”住房租賃相關(guān)政策,充分利用各類(lèi)政策措施擴(kuò)大租賃住房供給,滿(mǎn)足部分消費(fèi)者的住房需求。同時(shí),租賃配套政策的完善,對(duì)租賃市場(chǎng)各主體提供優(yōu)惠,改變住房消費(fèi)觀念,延緩部分購(gòu)房需求。
“十四五”期間部分省市住房租賃政策與規(guī)劃
省/市 | 租賃規(guī)劃主要內(nèi)容 |
上海市 | 計(jì)劃供應(yīng)租賃住房超42萬(wàn)套(間、宿舍床位), 占住房供應(yīng)總套數(shù)的比例達(dá)到40%。 |
廣州市 | 新增2,208公頃土地用于商品房和保障房建設(shè), 要求保障房建設(shè)不少于208公頃,另外,通過(guò)存 量房源整租運(yùn)營(yíng)、“工改租、商改租”等措施增加 租賃房屋數(shù)量供給。 |
浙江省 | 建設(shè)保障性租賃住房21萬(wàn)套(戶(hù));杭州、寧波 等城市單列租賃住房用地計(jì)劃;完善租賃住房 的土地、財(cái)稅、金融等支持政策。 |
珠海市 | 增加公共租賃住房1.2萬(wàn)套(戶(hù))、保障性租賃 住房1.5萬(wàn)套。 |
長(zhǎng)沙市 | 預(yù)計(jì)“十四五”期間,長(zhǎng)沙市新建(籌集)公租房1萬(wàn)套,新建(籌集)保障性租賃住房15萬(wàn)套,棚戶(hù)區(qū)改造達(dá)0.91萬(wàn)戶(hù)。 |
山東省 | “全省‘十四五’保障性租賃住房規(guī)劃目標(biāo),初步考慮是40萬(wàn)套(間),其中濟(jì)南15萬(wàn)、青島20萬(wàn),9個(gè)過(guò)100萬(wàn)人口的城市4.5萬(wàn),其余5個(gè)城市0.5萬(wàn)。 |
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三、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局
克而瑞發(fā)布 2023 年 1-12 月百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜。銷(xiāo)售金額方面,2023 年百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額 60064 億元,較 2020-2022 年分別同比下降 54.0%、52.5%、17.7%;實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售面積33499萬(wàn)方,較2020-2022年分別同比下降64.0%、60.4%、25.7%,整體銷(xiāo)售規(guī)模明顯收縮。
從各排名段房企表現(xiàn)來(lái)看,行業(yè)頭部效應(yīng)加劇。2023 年,TOP1-10、11-30、31-50、50-100 排名段房企銷(xiāo)售金額同比分別下降 13.2%、17.8%、22.8%、24.3%,前十房企2022-2023 年銷(xiāo)售金額降幅在各排名段保持最低,在行業(yè)下行期更具韌性。前十房企銷(xiāo)售金額在百?gòu)?qiáng)房企的占比從 2021 年 36.0%提升至 2023 年的 43.9%,頭部房企集中度提升,行業(yè)出清格局明朗。
從房企表現(xiàn)來(lái)看,保利發(fā)展、萬(wàn)科、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口全口徑銷(xiāo)售額排名行業(yè)前五,其中央企占據(jù)四席,2019 年來(lái)前十房企中央國(guó)企銷(xiāo)售排名持續(xù)提升,民企逐漸下降。
央國(guó)企銷(xiāo)售表現(xiàn)顯著優(yōu)于混合所有制房企和民營(yíng)房企。2023 年,前 20 房企中中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中交地產(chǎn)銷(xiāo)售金額實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng),其中越秀地產(chǎn)和建發(fā)房產(chǎn)銷(xiāo)售金額增速超 10%,展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性和修復(fù)能力;民企除濱江集團(tuán)規(guī)?;颈3制椒€(wěn)外,其余企業(yè)銷(xiāo)售金額降幅均同比下降超 10%,融創(chuàng)中國(guó)和碧桂園降幅超 50%,民企地產(chǎn)規(guī)模持續(xù)收縮。
2023年房地產(chǎn)行業(yè)按銷(xiāo)售金額排名(億元)
排名 | 企業(yè)名稱(chēng) | 銷(xiāo)售金額(億元) |
1 | 保利發(fā)展 | 4246 |
2 | 萬(wàn)科地產(chǎn) | 3755 |
3 | 中海地產(chǎn) | 3098 |
4 | 華潤(rùn)置地 | 3070 |
5 | 招商蛇口 | 2936 |
6 | 碧桂園 | 2169 |
7 | 綠地控股 | 1943 |
8 | 建發(fā)房產(chǎn) | 1891 |
9 | 龍湖集團(tuán) | 1736 |
10 | 金地集團(tuán) | 1536 |
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四、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)
從宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境看,宏觀經(jīng)濟(jì)增速的放緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的完善一定程度上遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的現(xiàn)象,短期內(nèi)行業(yè)投資和銷(xiāo)售有所放緩。中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)入新常態(tài),從粗放型增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型增長(zhǎng),宏觀經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)進(jìn)入中高速增長(zhǎng)區(qū)間。城鎮(zhèn)化進(jìn)程將構(gòu)成房地產(chǎn)的真實(shí)消費(fèi)基礎(chǔ)。隨著城市人口的增長(zhǎng),不斷增加的城市住宅需求是維持城市住宅發(fā)展的基本動(dòng)力。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),中國(guó)2023年城鎮(zhèn)化水平為66.16%,正處于城鎮(zhèn)化水平30-70%的加速發(fā)展階段。與同期美國(guó)、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家70-80%的城鎮(zhèn)化率相比,我國(guó)城鎮(zhèn)化水平依然存在較大提升空間,城鎮(zhèn)化水平提升給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了兩方面的需求:新增城市人口的需求以及城市舊房拆遷所帶來(lái)的補(bǔ)償與更新需求,有望成為未來(lái)發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力。
從政策方面看,自2016年提出“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”的概念后,“房住不炒”的定位一直未變。展望未來(lái)5-10年內(nèi),“房住不炒”定位仍是房地產(chǎn)的主基調(diào)。這也就意味著未來(lái)政策方向上,剛需群體、無(wú)房家庭仍是政策的保護(hù)對(duì)象。根據(jù)中央政府的要求,下一階段的重點(diǎn)是推進(jìn)“三大工程”建設(shè),包括規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)推出的重要舉措,有助于促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。(WWTQ)
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