一、樓宇智能化行業(yè)相關定義
樓宇智能化：樓宇智能化也稱智能建筑、智能樓宇，它是將建筑、通信、計算機和控制等各方面運用 物聯(lián)網技術、大數(shù)據(jù)技術、AI人工智能技術、BIM技術、IBMS集約 化管理技術、區(qū)塊鏈等技術，合理集成為最優(yōu)化的整體，具有工程 投資合理、設備高度自動化、信息管理科學、服務高效優(yōu)質、使用靈 活方便和環(huán)境安全舒適等特點，是能夠適應信息化社會發(fā)展需求的現(xiàn) 代化新型建筑。
根據(jù)觀研報告網發(fā)布的《中國???????????樓宇智能化行業(yè)發(fā)展趨勢分析與投資前景研究報告（2024-2031年）》顯示，樓宇智能化即樓宇信息化，是指以建筑物為平臺，運用現(xiàn)代信息 技術來完善及發(fā)揮樓宇的作用，從而向人們提供一個安全、高效、舒 適、便捷的環(huán)境，最終提高使作者的辦公及學習效率。
在樓宇智能化系統(tǒng)中，主要分成五大類子系統(tǒng)，分別是機電設備自動化控制系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)、通訊自動化系統(tǒng)、建筑機電設施運營監(jiān)控系統(tǒng)和自動化通信系統(tǒng)。五大類子系統(tǒng)相互融合，相互連結，使整個樓宇智能化系統(tǒng)實現(xiàn)整體的效應，而非信息的孤島。其中，樓宇自動化系統(tǒng)是關鍵所在，其包含系統(tǒng)集成中心SIC、綜合布線系統(tǒng)PDS、辦公自動化系統(tǒng)OAS、通信自動化系統(tǒng)CAS、保安自動化系統(tǒng)SAS和火災報警與消防聯(lián)動自動化系統(tǒng)FAS;樓宇自動化系統(tǒng)可以幫助智能樓宇系統(tǒng)進行高質量的管理，各個智能化的設備能夠有效率連接和智能設備進行實時監(jiān)控，確保整體系統(tǒng)維持最理想的運行狀態(tài)。
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樓宇智能化可以理解為以數(shù)字樓宇為基礎，以智慧樓宇的“運營 智慧化”、“管理智慧化”、“服務智慧化”、及智慧服務擴展出 “互聯(lián)網+”為框架，具備“分析”能力的智慧樓宇。隨著樓宇自動化技術、5G、物聯(lián)網、大數(shù)據(jù)、云計算、AI 等眾多新技術的不斷發(fā)展，為樓宇應用創(chuàng)新提供了成熟的技術基礎，讓智慧樓宇發(fā)展充滿了無限潛能。智慧樓宇呈現(xiàn)出如下幾類特點：
1. 高度集成化：將傳統(tǒng)樓宇分散的各個子系統(tǒng)有機地整合并實現(xiàn)集中管控和持續(xù)性服務，保證各類設施有條不紊、協(xié)調聯(lián)動的運行。
2. 數(shù)字化：結合云計算、云存儲等新技術，實現(xiàn)全方位的信息共享，將各個環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)匯聚，實現(xiàn)數(shù)據(jù)驅動的業(yè)務辦理、實時監(jiān)控、遠程/自動控制、能耗分析等高效管理工作。
3. 智能化：通過物聯(lián)網技術的應用促進作為管控對象的各類終端和傳感器的智能提升，從而提高樓宇自動化管控、安全防范、便捷服務、高效使用水平，降低運維成本。
4. 可視化：大量采用三維可視技術，從樓宇智能監(jiān)控入手，收集多種實時數(shù)據(jù)，將樓宇以及樓內各個使用單位的環(huán)境、設備、人員、道路、消防等信息以圖表和視頻方式呈現(xiàn)，讓用戶對樓宇的認知更直觀，節(jié)省大量管理成本，提升數(shù)據(jù)輔助決策的效率。
5. 人性化：為樓內物管人員提供有效便捷的支撐，為樓內企業(yè)員工提供隨時隨地可用的智能化工作和生活環(huán)境，實現(xiàn)樓宇品質提升。
二、樓宇智能化行業(yè)業(yè)務模式
（一）基礎連接服務
網絡連接是數(shù)字時代的基礎底座。智慧樓宇基礎連接業(yè)務主要滿足客戶接入互聯(lián)網、訪問云上服務、總分機構之間通信等需求。
1. 網絡接入服務
中國聯(lián)通將面向大中小企業(yè)的網絡接入服務劃分為“頭等艙、商務艙、經濟艙”等三種等級，提供差異化的服務能力以滿足不同客戶的接入需求。
剛性管道服務：面向黨政軍、金融、大企業(yè)等質量要求最高的政要客戶所在園區(qū)、企業(yè)獨棟樓宇，提供“頭等艙”等級的 OTN 精品專線接入服務。通過低時延、大帶寬、高安全、靈活可調的剛性管道專線，實現(xiàn)用戶到云、到算、到分支的端到端的高可靠聯(lián)接。
彈性管道服務：面向大中型企業(yè)客戶所在樓宇提供“商務艙”等級的高性價比智能云專線接入服務。通過專線方式快速連接并訪問公有云、行業(yè)云、混合云資源，并提供動態(tài)調整帶寬和安全等能力。
樓宇互聯(lián)網專線服務：面向中小企業(yè)用戶所在產業(yè)園區(qū)、商務樓宇，提供“經濟艙”等級的靈活便捷的云寬帶接入服務。通過光纖接入、SD-WAN 等技術實現(xiàn)上網服務和云端訪問，滿足客戶快速開通、彈性調整和自助服務等需求。
2. 組網服務
通過移網+固網融合化部署實現(xiàn)全樓覆蓋，構建數(shù)字化應用的基礎設施，為樓內客戶提供多樣化的組網服務。
樓外組網服務：構建云網融合服務能力，通過云聯(lián)網、云組網等云網一體產品，提供安全、快捷、彈性、隨選的異構混合云組網方案，實現(xiàn)樓內企業(yè)+智能設施+外部云的專網。
樓內組網服務：為企業(yè)辦公內網提供室內覆蓋、綜合布線、網絡互聯(lián)等 DICT 集成服務，通過政企網關滿足企業(yè)語音、上網、組網、上云等“一站式”智能辦公需求。
（二）技術物業(yè)服務
滿足樓宇業(yè)主和樓內租戶數(shù)字化轉型需求的應用服務統(tǒng)稱為技術物業(yè)（或數(shù)字化物業(yè)）。技術物業(yè)既包括傳統(tǒng)物業(yè)的部分服務功能，也包括借助數(shù)字化技術提供的新型服務功能。
1．產品體系
技術物業(yè)是面向全量樓宇客戶需求提供場景化服務，整體性供給網絡、算力、應用的一體化產品。
面向樓宇物業(yè)主，以傳統(tǒng)基礎或通用設施數(shù)字化服務為主，提供水、電、氣、梯、消防、安防、煙感、溫感等設施的數(shù)字化控制管理服務，間接服務樓內租戶/住戶。
面向樓內租戶，提供智能會議室、智能工位、智能考勤、云打印等企業(yè)經營所需要的服務設施，滿足企業(yè)數(shù)字化辦公需求。
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2．供給模式
目前樓宇市場產品主流供給方式為要素型供給或局部集中型供給。要素型供給是指提供網絡連接、云計算等基礎產品或服務；局部集中型供給是指根據(jù)用戶需求將部分要素集中關聯(lián)或綁定后形成相對完整的產品。這兩種供給方式覆蓋部分用戶或場景需求，但不能滿足整樓全量用戶、全品類業(yè)務需求。
上述兩種供給模式對應的一般是私有化安裝部署，即所建設的技術物業(yè)系統(tǒng)為園區(qū)、樓宇或租戶的私有專用系統(tǒng)。主要有兩種建設方式：一是由開發(fā)商/業(yè)主私有化部署，以物業(yè)服務的形式提供給樓內租戶/住戶使用；二是由樓內租戶私有化部署，一般是客戶自行采購應用軟件和終端設備。
一體化智慧樓宇通過集中建設實現(xiàn)整體性供給，面向樓宇或園區(qū)的全量用戶、全品類業(yè)務需求，提供的覆蓋連接、平臺、應用的整合性產品和服務。連接和平臺類產品需統(tǒng)一規(guī)劃、一次部署；應用類產品具有動態(tài)實時性，可以應用清單或彈性列表的方式提供，客戶按需選擇，后期按需動態(tài)調整。
一體化智慧樓宇提倡整體性服務和可持續(xù)性服務。在供給方式上，主張業(yè)務、資源公共化，由服務集成方統(tǒng)一部署端到端系統(tǒng)，為客戶提供整體性、SaaS 化的技術物業(yè)服務。技術物業(yè)終端硬件部分（如網關、傳感器、攝像頭、控制器、門禁、辦公設備等），在系統(tǒng)集成時一次性交付，或由客戶自行采購。該方式有助于降低客戶初始化投資成本，實現(xiàn)輕資產運營，加快數(shù)字化轉型。同時新功能的增加以簡單便捷為目標，通過技術架構保證新功能快速部署到位。
（三）個人服務
針對樓內個人用戶，通過室內外優(yōu)質網絡覆蓋和技術服務滿足數(shù)字化應用需求。
1. 移動通信服務
通過實現(xiàn)樓內 5G 網絡的深度覆蓋，將辦公區(qū)域與商業(yè)體融合貫通，為員工或訪客提供全場景的高質量移動通信服務。
2. 共享 Wi-Fi 服務
通過樓內有線/無線網絡部署，為樓內人員提供優(yōu)質便捷高速的無線互聯(lián)網接入服務。
3. 2B2C 服務
為樓內的工作人員、訪客、顧客等提供數(shù)字化個人服務，如樓宇地圖、辦事指引、服務預約等，提升用戶滿意度。
三、行業(yè)發(fā)展歷程回顧
在我國，樓宇智能化起源于20世紀90年代，起步較晚，但發(fā)展迅速。中國樓宇智能化的發(fā)展前后大體經歷過三個階段，分別是初始發(fā)展階段、規(guī)范管理階段和發(fā)展階段。
1990-1995年是行業(yè)的初始發(fā)展階段。國外的智能樓宇概念和技術被引入中國，樓宇智能化對于中國市場仍處于理念理解階段。相應地，行業(yè)的下游應用場景較為局限，僅集中在賓館酒店和商務樓。受到技術限制的影響，樓宇智能化子系統(tǒng)之間相互獨立，智能化程度不高。
1996-2000年是行業(yè)的規(guī)范管理階段。隨著市場對于樓宇智能化的認識加深，市場對該行業(yè)認可并產生需求，樓宇智能化系統(tǒng)也逐漸在全國范圍內推廣開來。政府部門、企業(yè)廠商和高等院校認可樓宇智能化系統(tǒng)的廣泛應用前景，因而行業(yè)規(guī)范化管理和引導發(fā)展成為政府和自律性組織的主要任務。
2001年至今，是行業(yè)的發(fā)展階段。該階段的行業(yè)特征為突飛猛進發(fā)展且應用場景更為廣闊。隨著高新技術的發(fā)展，物聯(lián)網、5G、云計算和人工智能成為目前技術發(fā)展的熱門議題。因此，行業(yè)未來的發(fā)展趨勢呈現(xiàn)數(shù)字化和IP化的特征，且與戰(zhàn)略性新興技術融合發(fā)展將為行業(yè)升級提供不可或缺的動力支撐。綜合來看，我國樓宇智能化從最開始的理念成型到市場需求認可，再發(fā)展至如今的高新技術融合階段;而我國樓宇智能化的應用市場從賓館酒店和寫字樓，到如今的廣泛應用于醫(yī)院、校園和博物館等場景。綜合來看，中國樓宇智能化發(fā)展十分迅猛。
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四、中國樓宇智能化行業(yè)市場規(guī)模分析
樓宇智能化技術廣泛應用于住宅、商業(yè)、工業(yè)等多個領域。在住宅領域，智能樓宇系統(tǒng)可以實現(xiàn)家居自動化、智能安防、智能照明等功能，提高居住舒適度和安全性；在商業(yè)領域，智能樓宇系統(tǒng)可以應用于寫字樓、酒店、商場等場所，實現(xiàn)智能化管理、節(jié)能減排、提升服務質量等目標。此外，樓宇智能化技術還廣泛應用于智慧城市的建設中，成為智慧城市的重要組成部分。
樓宇智能化行業(yè)近年來持續(xù)增長，市場規(guī)模不斷擴大。中國市場作為全球最大的建筑市場之一，樓宇智能化行業(yè)的市場規(guī)模同樣巨大，并持續(xù)快速增長。2019-2023年我國樓宇智能化市場規(guī)模由5870億元左右增長至8615.31億元。樓宇智能化在低碳、節(jié)能方面優(yōu)勢突出，隨著“雙碳”的推進，預計我國樓宇智能化市場規(guī)模將持續(xù)增長，到2026年有望達萬億級。
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五、中國樓宇智能化行業(yè)競爭格局分析
樓宇智能化需要多方參與，主要包括樓宇自控系統(tǒng)集成商、房地產企業(yè)、家電企業(yè)、互聯(lián)網企業(yè)、運營商。樓宇智能化市場參與者依托各自優(yōu)勢積極布局，但多數(shù)仍處于初級發(fā)展階段，市場集中度較低。
我國樓宇智能化參與者分類及基本情況
| 類別 | 基本情況 |
| 樓宇自控系統(tǒng)集成商 | 傳統(tǒng)樓宇自控系統(tǒng)集成商，尤其是國外大型科技制造類企業(yè)，其兼具管理系統(tǒng)研發(fā)及設備制造能力，提供系統(tǒng)解決方案，是行業(yè)中的主要龍頭企業(yè)。 國外樓宇大型科技制造類企業(yè)，主要提供智慧集成方案，包含樓宇自控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、火災報警系統(tǒng)、安防視頻監(jiān)控、門禁，以及空氣凈化系統(tǒng)、節(jié)能系統(tǒng)、人員管理系統(tǒng)等。提供定制化的軟件以及樓宇運營的全生命周期服務，通過物聯(lián)網與大數(shù)據(jù)助力智慧建筑的平穩(wěn)運營、能效提升與可持續(xù)發(fā)展，面向商業(yè)樓宇、機場、地鐵、醫(yī)院、數(shù)據(jù)中心、酒店、學校等，為業(yè)主和用戶提供設施健康、安全、節(jié)能及高效的產品和服務。 |
| 房地產企業(yè) | 國內頭部房地產企業(yè)，借助物業(yè)管理優(yōu)勢，通過技術手段賦能物業(yè)服務，將技術成果輸出給外部的物業(yè)公司。由傳統(tǒng)的房地產/物業(yè)服務商向“空間科技服務”運營商轉型，搭建覆蓋智能溫控、智能照明、智能會議系統(tǒng)等全面的智慧空間解決方案，提供基于智慧樓宇的設計、施工、運營一體化服務，為商辦物業(yè)資產方提供從企業(yè)總部尋址、園區(qū)/樓宇敏捷FM設施管理、智能能耗控制、到企業(yè)行政支持服務、空間成本管理等的全新全生命周期資產運維解決方案。 |
| 家電企業(yè) | 國內家電龍頭企業(yè)，以研發(fā)管理系統(tǒng)、解決方案為主，是在智慧家居基礎上的邊界延伸，將智慧家電、中央空調等納入管理系統(tǒng)聯(lián)動范圍，在家電智能化的基礎上進一步實現(xiàn)樓宇智能化。主要是以智慧方案的業(yè)務模式，提供樓宇自控、暖通、電梯等一體化整體解決方案，智慧樓控業(yè)務是暖通和電梯硬件設備市場的業(yè)務紐帶，將整體業(yè)務銜接為一攬子、價值最大化的智慧解決方案。面向樓宇、園區(qū)、辦公園區(qū)、酒店等提供一站式解決方案，推出行業(yè)智慧建筑物聯(lián)云平臺，運用大數(shù)據(jù)、人工智能等物聯(lián)技術，全面集成各種傳感器、樓宇設備，讓暖通空調、消防、電梯、變配電等因智慧融合提高能效。 |
| 互聯(lián)網企業(yè) | 國內互聯(lián)網巨頭企業(yè)，依托公司的技術能力優(yōu)勢提供科技產品，在樓宇智能化和數(shù)字化平臺方面進行布局，通過合作的形式為地產企業(yè)和設備企業(yè)提供數(shù)字化支持。其目標并不在于智慧樓宇業(yè)務本身，而在于通過用戶數(shù)據(jù)、樓宇數(shù)據(jù)的收集分析，實現(xiàn)B端業(yè)務數(shù)字化能力的提升。 提供智慧樓宇整體方案，包括智能安防監(jiān)控、人臉識別系統(tǒng)、智能會議室、智慧停車場、能效管理等。結合互聯(lián)網基礎能力優(yōu)勢，積極在智慧建筑賽道戰(zhàn)略布局，深度融合工程建造領域的業(yè)務數(shù)據(jù)、IoT數(shù)據(jù)和空間數(shù)據(jù)，為工程建造提供數(shù)據(jù)共建共用、模型共建共享、應用共建共生的一站式建造產業(yè)互聯(lián)網平臺。面向樓內企業(yè)提供智能辦公應用，包括財務系統(tǒng)、ERP系統(tǒng)、移動辦公平臺、遠程會議、企業(yè)管理平臺等，提供云計算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網、安全等服務，致力于幫助企業(yè)數(shù)字化轉型，重構數(shù)字化客戶服務、構建數(shù)字化營銷體系、建立數(shù)字化運營機制。 |
| 運營商 | 運營商作為樓宇基礎設施服務提供商，擁有提前布局的總領優(yōu)勢，智慧樓宇平臺作為業(yè)務紐帶，銜系“網絡+應用”整體方案，滿足2B和 2C 的客戶需求。目前三家運營商均把樓宇市場放到重要的戰(zhàn)略地位，把商務樓宇作為首要的市場拓展目標。從三家運營商樓宇商企市場規(guī)劃和產品策略來看：中聯(lián)通開展樓宇商企深耕行動，面向中小企業(yè)堅持“云+網+X”融合營銷，帶動云網業(yè)一體化規(guī)模發(fā)展，打造智慧樓宇平臺，面向商務樓宇提供免費物業(yè)管理軟件，帶動 2B2C 協(xié)同發(fā)展。中電信在樓宇市場提出5G數(shù)字化智慧樓宇，包括虛擬化辦公、遠程辦公、室內導航等，主打拎包入住，主推打包“雙千兆寬帶+定制終端+公有云桌面”，為中小企業(yè)提供一攬子整體信息化服務。中移動聚焦樓宇、酒店、商鋪場景，集中專項資源優(yōu)先覆蓋樓宇客戶，以企業(yè)寬帶為基礎，面向聚類市場分類推廣“網+云+應用”營銷包，打造“套餐+權益+信息化”融合產品體系，在樓宇市場整合 ToB 及 ToC 需求，進行CHB 融合拓展。 |
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