前言：養(yǎng)老院主要是指老年人提供養(yǎng)老服務(wù)的非營利性組織。近年來，我國人口老齡化程度不斷加重，2023年接近3億人，養(yǎng)老院等相關(guān)產(chǎn)業(yè)隨之出現(xiàn)。不過，近幾年，由于房租、人工等運營成本持續(xù)上升和運營標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，而老年人消費能力有限，導(dǎo)致許多養(yǎng)老機構(gòu)“倒閉”，企業(yè)注冊量逐年下降，2023年僅879家。因此，養(yǎng)老問題只能向多元化去發(fā)展，企業(yè)、國家齊發(fā)力才有可能破解當(dāng)前養(yǎng)老院市場困局，可以通過學(xué)習(xí)日本、德國經(jīng)營模式，再結(jié)合國情，探索出屬于國家與自身發(fā)展的經(jīng)營模式。未來，在政策扶持及新資金注入下，我國養(yǎng)老院行業(yè)發(fā)展前景可觀。
1、養(yǎng)老院定義
根據(jù)觀研報告網(wǎng)發(fā)布的《中國養(yǎng)老院行業(yè)現(xiàn)狀深度分析與發(fā)展前景研究報告（2024-2031年）》顯示，養(yǎng)老院又稱敬老院，主要是指老年人提供養(yǎng)老服務(wù)的非營利性組織。西方國家的養(yǎng)老院通常由地方政府或慈善機構(gòu)與企業(yè)合作開辦，能接收有各種各樣需求的老人。中國的敬老院是在農(nóng)村實行“五?！钡幕A(chǔ)上發(fā)展起來的，目前除了五保老人，有條件的還接收享受退休金的自費老人，堅持入院自愿、出院自由的原則。
2、潛在用戶接近3億人，但養(yǎng)老院企業(yè)注冊量下降
我國自2001年就已進(jìn)入老齡化社會，近年來，人口老齡化程度逐漸加深。數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，我國60歲以上人口達(dá)到29697萬人，占全國人口的21.1%，65歲以上人口達(dá)到21676萬人，占全國人口的15.4%，這意味著養(yǎng)老機構(gòu)擁有接近3億的潛在用戶。隨著我國人口老齡化程度不斷加深，對養(yǎng)老服務(wù)的需求也將隨之增加，可見養(yǎng)老院行業(yè)具有巨大的市場潛力和發(fā)展機遇。
數(shù)據(jù)來源：觀研天下整理
數(shù)據(jù)來源：觀研天下整理
但龐大市場依然難以維系養(yǎng)老院的運營。2019年4月，北京大學(xué)人口所教授喬曉春就曾表示，通過調(diào)研統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，北京市養(yǎng)老機構(gòu)盈利狀況十分嚴(yán)峻，只有4%的養(yǎng)老機構(gòu)實現(xiàn)盈余，62%的養(yǎng)老機構(gòu)需要10年以上時間才能收回投資。
自2019年至今，我國養(yǎng)老機構(gòu)相關(guān)企業(yè)（僅統(tǒng)計企業(yè)名稱、經(jīng)營范圍、產(chǎn)品名稱包含養(yǎng)老院、頤養(yǎng)院以及敬老院的企業(yè)）注冊量呈快速下降的趨勢。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月11日，全國養(yǎng)老機構(gòu)相關(guān)企業(yè)注冊量為681家，相比于2023年全年下降了22.5%，僅為2019年全年的26%。
數(shù)據(jù)來源：觀研天下整理
3、多重因素限制養(yǎng)老院市場擴張
為什么養(yǎng)老院市場盈利難呢？2024年6月，北京市養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)協(xié)會發(fā)布的《北京市養(yǎng)老機構(gòu)行業(yè)發(fā)展報告》（下稱“報告”），揭示當(dāng)前養(yǎng)老院發(fā)展面臨的困難。根據(jù)相關(guān)資料顯示，截至2024年3月，剔除尚未收住老年人的機構(gòu)后，全市養(yǎng)老機構(gòu)平均入住率約為45%。同時，全市養(yǎng)老機構(gòu)收住44938人，而2023年北京市60歲及以上常住人口為494.8萬人，這意味著北京入住養(yǎng)老機構(gòu)的老人數(shù)占60歲以上老人數(shù)的比例不足1%。
造成這種現(xiàn)象的原因，多位養(yǎng)老機構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“老人入住意愿不強”和“老人消費能力有限”是最主要原因。根據(jù)相關(guān)調(diào)研結(jié)果顯示，老人只有在無法進(jìn)行居家養(yǎng)老的情況下，才會選擇入住養(yǎng)老機構(gòu)。由此可見，雖然我國60歲以上的老人人數(shù)接近3億人，但真正有入住養(yǎng)老機構(gòu)需求的只有失能和半失能老人，養(yǎng)老院很難讓活力老人持續(xù)住進(jìn)來。就如上述報告顯示，在北京市養(yǎng)老機構(gòu)收住的44938人中，80歲以上及不能完全自理（含不能自理和部分自理老人）的老年人占比達(dá)91.57%。
而且近幾年我國老年人口撫養(yǎng)比（老齡人口撫養(yǎng)系數(shù)）也在持續(xù)上升，由2015年的14.3%上升至2023年的22.5%，居家養(yǎng)老也成為養(yǎng)老院市場發(fā)展阻礙因素之一。
數(shù)據(jù)來源：觀研天下整理
另外一個原因是，短期內(nèi)，消費能力仍然是制約養(yǎng)老院吸引老人入住的重要影響因素。目前，市面上大部分養(yǎng)老機構(gòu)收費標(biāo)準(zhǔn)大約在4000元—5000元/月，人工成本占營收的比例50%。
同時，2024年10月，民政部、全國老齡辦等部門聯(lián)合發(fā)布的第五次中國城鄉(xiāng)老年人生活狀況抽樣調(diào)查也顯示，2021年，在有入住養(yǎng)老機構(gòu)意愿的老年人中，能承受不超過每月1000元的占46.1%，每月3000元及以上的占15.8%。
北京市普樂園愛心養(yǎng)老院院長閆帥表示，目前，普惠型養(yǎng)老機構(gòu)的收費標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)壓縮到最低，許多農(nóng)村養(yǎng)老機構(gòu)都在盈虧平衡線上掙扎。因此，許多機構(gòu)只能放緩擴張步伐，同時機構(gòu)內(nèi)護(hù)理員的工資難上漲。
此外，近幾年，養(yǎng)老院運營標(biāo)準(zhǔn)的提高也導(dǎo)致一些機構(gòu)因歷史遺漏問題而選擇關(guān)停。2024年7月，經(jīng)濟(jì)觀察報以調(diào)查問卷或電話采訪的形式調(diào)研了全國18家養(yǎng)老機構(gòu)在今年二季度接受行政檢查的數(shù)量與細(xì)節(jié)。調(diào)研顯示，二季度18家養(yǎng)老機構(gòu)接受行政檢查的次數(shù)為2至11次，平均為5.7次，檢查出有問題的次數(shù)平均為1.6次。同時，機構(gòu)管理者普遍反映，今年行政檢查較以往明顯增多。
4、國家、企業(yè)齊發(fā)力，養(yǎng)老院行業(yè)仍具有客觀發(fā)展前景
養(yǎng)老院關(guān)了，部分有需求的老年人沒地方去，這明顯不是最優(yōu)解決辦法。因此，未來，養(yǎng)老問題只能向多元化去發(fā)展，企業(yè)、國家齊發(fā)力才有可能破解當(dāng)前養(yǎng)老院市場困局。
以日本為例，雖然日本的老齡化嚴(yán)重，但“社區(qū)養(yǎng)老”做成全球標(biāo)桿，比如在社區(qū)內(nèi)開設(shè)小型日托中心或護(hù)理站，為老人提供日間照料。老人吃住在家，還能有專業(yè)人員定期上門，這種模式不僅成本可控，還能在一定程度上緩解家人和老人的壓力。
從運營模式上看，日本養(yǎng)老地產(chǎn)主要分為“住宅”和“機構(gòu)設(shè)施”兩大類。前者主要是個人或單位向老人出租空閑房屋并提供養(yǎng)老服務(wù)的一種經(jīng)營模式。后者是由開發(fā)商建造各種適合老人居住的房屋和設(shè)施，同時提供老人所需的飲食、醫(yī)療、護(hù)理、娛樂等各種服務(wù)的一種模式。
日本養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式分析
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種類 |
經(jīng)營模式 |
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“住宅”類養(yǎng)老地產(chǎn)中的“高齡者住宅”模式 |
收費模式，日本“高齡者住宅”模式主要收費項目包括租金、管理費、護(hù)理費用等?？紤]到一般房東不太愿意將房子出租給老人，為此日本政府出臺了《高齡者專用租賃住宅登記標(biāo)準(zhǔn)》，規(guī)定由各級政府負(fù)責(zé)搭建面向老人和房東的房屋租賃信息平臺，鼓勵房東按照平臺上的標(biāo)準(zhǔn)要求改造房屋并登記備案，從而促進(jìn)了雙方的交易。 |
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盈利模式，日本“高齡者住宅”模式中房東可以提前收取幾個月租金作為入住保證金。除了房租以外，房東也可以提供餐飲、清潔等其他服務(wù)以獲得額外收入。 |
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成本計算，日本“高齡者住宅”模式中的費用主要包括房屋的改建費用、物業(yè)管理費用、水電煤等費用。同時，房東可以自由決定是否提供各種老人服務(wù)，方式上既可以自己提供，也可以委托第三方專業(yè)機構(gòu)提供。 |
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“機構(gòu)設(shè)施”類養(yǎng)老地產(chǎn)中的“收費老人住家”模式 |
收費模式，日本“收費老人住家”模式主要的收費項目包括入住金、管理費、餐飲費、清潔費、護(hù)理費等。其中，入住金是用以購買“收費老人住家”內(nèi)的房屋以及共用部分、公共設(shè)施及各種設(shè)備的使用權(quán)。入住金數(shù)額是根據(jù)將要入住的老人的年齡大小、健康狀況、當(dāng)?shù)仄骄鶋勖胺?wù)類型等來確定的。如果老人中途解除租賃合同或不幸去世，則扣除入住期限后剩余的入住金會退還給老人或其合法繼承人。如果該老人實際壽命長于入住時預(yù)測的期限，則老人有權(quán)繼續(xù)免費使用房屋。 |
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盈利模式，面積在20平米左右并且配置單獨的小廚房和盥洗室的日本“收費老人住家”單元備受追捧，這可以使得開發(fā)商收取較多的“入住金”，從而部分或大部分的收回其建設(shè)成本以緩解開發(fā)商的資金壓力。其后運營過程中開發(fā)商通過收取管理費及其他各種服務(wù)費來維持日常經(jīng)營所需和回收其他投資成本。 |
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成本計算，“收費老人住家”模式的主要投入為購買土地、設(shè)施建設(shè)、服務(wù)人員工資、設(shè)備采購、水電煤等費用。其中，服務(wù)人員的工資占運營成本一半左右，這使得該模式下聘用工資較低的非全日制護(hù)工或派遣工非常普遍。 |
資料來源：觀研天下整理
德國的“家庭護(hù)理”模式也是一條路，通過社區(qū)支持或家庭護(hù)理，以更貼近的方式滿足老年人的需求。德國的養(yǎng)老院也稱作“住院照料設(shè)施”、“老年人照料中心”，它可以為援護(hù)期的老人提供專業(yè)的醫(yī)療護(hù)理和照料，租金費用由老年人自身的各類護(hù)理保險來承擔(dān)。德國的養(yǎng)老院設(shè)施建設(shè)和運營由慈善機構(gòu)、民間組織和政府共同承擔(dān)。目前，德國很多機構(gòu)的養(yǎng)老資源對社區(qū)開放，可以提供日夜照料或短期護(hù)理的不同選擇。同時，德國的相關(guān)護(hù)理保險支持在短期護(hù)理設(shè)施中居住的時間最長為八周。因此，我們也可以學(xué)習(xí)這些模式，并且結(jié)合國情，探索出適合自己的家庭結(jié)構(gòu)和文化特點。
比如，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合功能很適合吸引老人入住養(yǎng)老機構(gòu)，而且政策層面也在不斷推動養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。2024年5月16日，國家衛(wèi)生健康委老齡健康司司長王海東就在發(fā)布會上提及，對于每個老年人來講，醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)和養(yǎng)老服務(wù)一個都不能少。因此，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合是中國積極應(yīng)對人口老齡化的重要途徑，也是滿足廣大老年人健康養(yǎng)老服務(wù)需求的有效舉措。
也有業(yè)內(nèi)人士表示，入住養(yǎng)老機構(gòu)的老人大部分是失能失智或高齡老年人，這類人群需要日常的醫(yī)療服務(wù)。而部分養(yǎng)老機構(gòu)入住率偏低的一項重要原因就是養(yǎng)老機構(gòu)的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合水平無法滿足老人需求。
此外，《中共中央國務(wù)院關(guān)于加強新時代老齡工作的意見》、《國家積極應(yīng)對人口老齡化中長期規(guī)劃》、《“十四五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃》，共同構(gòu)成我國實施積極應(yīng)對人口老齡化國家戰(zhàn)略、實現(xiàn)老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的頂層設(shè)計，從資金、地址、人員培訓(xùn)等方面均有所涉及，以此解決當(dāng)前養(yǎng)老機構(gòu)所面臨的困境。
“十四五”時期人口老齡化國家戰(zhàn)略的制度框架
數(shù)據(jù)來源：觀研天下整理
同時，部分地方已出臺指導(dǎo)存量資源改建養(yǎng)老設(shè)施的相關(guān)具體文件，如2024年4月,《浙江省推進(jìn)存量資源改建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施操作辦法(試行)》中明確提及可將存量商品房改建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，我們認(rèn)為隨著我國老齡化程度逐漸加深，將存量資源改建養(yǎng)老設(shè)施更符合國情發(fā)展和資源有效配置，對應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)將更為積極去低效庫存，適應(yīng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型變化。
并且，《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出，發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，支持物業(yè)企業(yè)發(fā)揮貼近住戶的優(yōu)勢，與社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)合作提供居家養(yǎng)老服務(wù)；完善社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施配套，各地要嚴(yán)格按照人均用地不少于0.1平方米的標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)分級規(guī)劃設(shè)置社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施;強化居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)能力，構(gòu)建城鄉(xiāng)老年助餐服務(wù)體系，開展助浴助潔和巡訪關(guān)愛服務(wù)，加快發(fā)展生活性為老服務(wù)業(yè)。國家及地方政府的幫扶極大地減輕企業(yè)在初期投入上的經(jīng)濟(jì)壓力和溝通成本，使運營者能夠更專注于以較低的收費標(biāo)準(zhǔn)吸引老人入住。
綜上所述，面對近3億市場需求潛力的養(yǎng)老院市場，仍有較為客觀的前景。未來，在政策扶持以及新資金注入下，我國養(yǎng)老院行業(yè)所面臨的困境或?qū)⒔鉀Q，企業(yè)一旦探索出適合國情與自身的經(jīng)營模式出來，能搶先占據(jù)絕大部分市場份額。（WYD）
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