客單價(jià)下滑、回本期變長(zhǎng) 我國(guó)民宿行業(yè)正回歸理性 高附加值將是未來(lái)重要發(fā)展方向

前言：2023年以來(lái)隨著旅游業(yè)復(fù)蘇勢(shì)頭日益強(qiáng)盛，市場(chǎng)需求火熱，民宿供給暴增，相關(guān)企業(yè)數(shù)量更是連年攀升。到2024年11月，我國(guó)民宿相關(guān)企業(yè)注冊(cè)量達(dá)到9.2萬(wàn)家，同比增張9.8%，已經(jīng)超過(guò)2023年全年。但隨之而來(lái)的，便是市場(chǎng)快速飽和，民宿供大于求，并出現(xiàn)越來(lái)越多的同質(zhì)化產(chǎn)品，市場(chǎng)疲態(tài)盡顯，整體入住率、客單價(jià)出現(xiàn)下滑。在此背景下，民宿回本期變長(zhǎng)，再疊加較高的經(jīng)營(yíng)成本，使得各大民宿壓力倍增……。當(dāng)下民宿行業(yè)正在回歸理性，高附加值、個(gè)性化和專業(yè)化將是民宿未來(lái)發(fā)展的重要方向。

一、行業(yè)相關(guān)概述

根據(jù)觀研報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《中國(guó)民宿行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析與未來(lái)前景研究報(bào)告（2024-2031年）》顯示，民宿是指利用自用住宅空閑房間，結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋?、自然景觀、生態(tài)、環(huán)境資源及農(nóng)林漁牧生產(chǎn)活動(dòng)，為外出郊游或遠(yuǎn)行的旅客提供個(gè)性化住宿場(chǎng)所。比之酒店業(yè)態(tài)的連鎖化和規(guī)?；?，民宿客房數(shù)量不多，比如標(biāo)準(zhǔn)單體酒店通常有100間或以上客房，而民宿則從幾間房到數(shù)十間房不等。目前民宿可分為傳統(tǒng)獨(dú)立民宿、品牌民宿、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商涉足民宿三大類。

資料來(lái)源：觀研天下整理

二、旅游市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇帶動(dòng)民宿快速發(fā)展

在經(jīng)歷3年低谷之后，我國(guó)旅游經(jīng)濟(jì)迎來(lái)強(qiáng)勁復(fù)蘇。雖然2024年市場(chǎng)增速較2023年有所放緩，但仍然呈現(xiàn)較快的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。根據(jù)文化和旅游部數(shù)據(jù)，2024年前三季度，我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游總?cè)舜?2.37億，比上年同期增加5.63億，同比增長(zhǎng)15.3%，較上年同期增速（75.5%）放緩，恢復(fù)至2019年同期國(guó)內(nèi)旅游總?cè)舜蔚?2.2%。國(guó)內(nèi)旅游收入（旅游總花費(fèi)）4.35萬(wàn)億元，比上年增加0.66萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.9%，較上年同期增速（114.4%）明顯放緩，國(guó)內(nèi)旅游總花費(fèi)已超過(guò)2019年同期規(guī)模。

數(shù)據(jù)來(lái)源：文旅部，觀研天下整理

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隨著旅游業(yè)持續(xù)復(fù)蘇，民宿行業(yè)以其獨(dú)特的魅力和靈活的適應(yīng)性，成為眾多出行者青睞的住宿選擇，市場(chǎng)也迎來(lái)了逐步的增長(zhǎng)。特別是在政策的支持下，民宿行業(yè)的發(fā)展迅速。例如2024年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)服務(wù)消費(fèi)高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》中又明確提到，要培育一批中高端民宿品牌；同時(shí)要盤活農(nóng)村閑置房屋，發(fā)展鄉(xiāng)村酒店、客棧民宿等服務(wù)。這些政策的出臺(tái)，不僅為民宿行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展提供了有力保障，也為其未來(lái)的持續(xù)擴(kuò)張奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)顯示，2023年我國(guó)民宿行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模為300億元，同比增長(zhǎng)42.86%。

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三、供給市場(chǎng)暴增，企業(yè)數(shù)量連年攀升

得益于市場(chǎng)需求火熱，2023年以來(lái)，民宿供給暴增，相關(guān)企業(yè)數(shù)量更是連年攀升。2019年民宿相關(guān)企業(yè)注冊(cè)量達(dá)到了16.98萬(wàn)家，相較2016年的5萬(wàn)增長(zhǎng)了整整217.06%，行業(yè)規(guī)模達(dá)到了200億。到2024年11月，我國(guó)民宿相關(guān)企業(yè)注冊(cè)量達(dá)到9.2萬(wàn)家，同比增張9.8%，已經(jīng)超過(guò)2023年全年。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企查查，觀研天下整理

目前我國(guó)有超過(guò)30萬(wàn)家企業(yè)名稱或經(jīng)營(yíng)范圍含"民宿"，且企業(yè)狀態(tài)為在業(yè)、存續(xù)、遷入、遷出的民宿相關(guān)企業(yè)。從行業(yè)分布來(lái)看，我國(guó)的民宿相關(guān)企業(yè)最多分布于住宿和餐飲業(yè)，占比超過(guò)87%；從區(qū)域分布來(lái)看，我國(guó)民宿相關(guān)企業(yè)較多地分布于浙江，有3萬(wàn)余家，占全國(guó)所有相關(guān)企業(yè)的11.87%；其次是廣東省，有超過(guò)1萬(wàn)家，占比10.19%。

四、同質(zhì)化過(guò)剩+消費(fèi)理性回歸下疲態(tài)盡顯，行業(yè)整體客單價(jià)出現(xiàn)下滑

當(dāng)大量的民宿進(jìn)場(chǎng)，隨之而來(lái)的便是市場(chǎng)快速飽和，導(dǎo)致民宿供大于求，并出現(xiàn)越來(lái)越多的同質(zhì)化產(chǎn)品。以大理為例，據(jù)大理官方2024年6月發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，大理全州現(xiàn)有酒店與民宿8952家，18.21萬(wàn)張床位，數(shù)量接近全國(guó)總量的5%，位居全國(guó)前列。另外國(guó)內(nèi)民宿行業(yè)2024年國(guó)慶假期期間，平均入住率為64.2%，以此大概推算，國(guó)慶假期每天大理近6.5萬(wàn)張床位空置。而同質(zhì)化產(chǎn)品過(guò)剩只會(huì)導(dǎo)致“價(jià)格戰(zhàn)”愈發(fā)激烈，民宿市場(chǎng)也就疲態(tài)盡顯。

整體客單價(jià)明顯下滑。有數(shù)據(jù)顯示，2024年五一假期，我國(guó)民宿行業(yè)平均入住率64.1%，平均房?jī)r(jià)為414.1元，平均單房收益265.4元，較2023年同比下降19.1%。隨后在國(guó)慶假期期間，民宿行業(yè)平均入住率為64.2%，平均房?jī)r(jià)為375.8元，平均單房收益為241.3元，較去年下降了25.6%?？梢?jiàn)與2023年相比，平均房?jī)r(jià)跌幅較大，導(dǎo)致平均單房收益明顯下滑。

根據(jù)觀研天下分析，除了上述文章中的，同質(zhì)化產(chǎn)品過(guò)剩導(dǎo)致價(jià)格戰(zhàn)，使得民宿市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，平均房?jī)r(jià)和入住率都有所下降，從而導(dǎo)致客單價(jià)明顯下滑外?。理性消費(fèi)的大環(huán)境也對(duì)民宿的客單價(jià)產(chǎn)生了影響，導(dǎo)致平均房?jī)r(jià)呈現(xiàn)“降溫”狀態(tài)?。

五、經(jīng)營(yíng)成本高+回本期變長(zhǎng)，民宿老板壓力倍增

此外當(dāng)消費(fèi)理性回歸，客流和消費(fèi)的雙重下降，過(guò)高的經(jīng)營(yíng)成本也使得民宿老板壓力倍增，從而選擇退出或轉(zhuǎn)讓。目前大部分民宿投資成本較高，前期的房屋租金和裝修改造，后期的人員開(kāi)支和運(yùn)營(yíng)推廣，都需要源源不斷的資金投入。有數(shù)據(jù)顯示，目前國(guó)內(nèi)民宿建設(shè)總投資中，18.32%的民宿主投入額在101萬(wàn)-200萬(wàn)元，25%的投入額在201萬(wàn)-400萬(wàn)元，11.83%的投入額在401萬(wàn)-800萬(wàn)元，800萬(wàn)元以上的占了22.14%。近60%的民宿投資在200萬(wàn)元以上，投入資金的來(lái)源有76.34%為自有資金。

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而在回本方面，疫情之前的行業(yè)回本期大概在1年半，但如今由于房?jī)r(jià)成本翻倍、人工成本漲了3倍左右，現(xiàn)在的回本期快則3年左右，大多需要5年或以上。因此如今的民宿投資是需要耐心資本的，而不是短平快的投資項(xiàng)目。此外，部分民宿2024年的轉(zhuǎn)讓價(jià)格銳減了50%，比如往年可以100萬(wàn)元出售的民宿項(xiàng)目，今年只能賣到50萬(wàn)元左右。

六、行業(yè)正回歸理性，高附加值、個(gè)性化和專業(yè)化將是民宿未來(lái)發(fā)展的重要方向

當(dāng)下民宿行業(yè)正在回歸理性，高附加值、個(gè)性化和專業(yè)化將是民宿未來(lái)發(fā)展的重要方向。

高附加值方面：由于競(jìng)爭(zhēng)加劇，客單價(jià)在降低，除了退出轉(zhuǎn)讓外，大家也在開(kāi)始卷其他的服務(wù)了。現(xiàn)在游客選擇民宿要看性價(jià)比，不僅僅是價(jià)格，而是整體的服務(wù)或者有沒(méi)有其他附加值。根據(jù)相關(guān)調(diào)研顯示，2024年用戶選擇民宿的前大三理由為：支持多人出行、能體驗(yàn)特色居住環(huán)境、價(jià)格實(shí)惠，其中“支持多人出行”占比最高。

另外2023年2月正式實(shí)施的《旅游民宿基本要求與等級(jí)劃分》由行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)對(duì)民宿的等級(jí)劃分更加明確，包括對(duì)民宿設(shè)施和設(shè)備、經(jīng)營(yíng)和管理以及特色和其他等方面都提出了更高的要求。

可見(jiàn)做精做美、通過(guò)精細(xì)化管理提高附加值將是民宿未來(lái)發(fā)展的重要方向。

個(gè)性化：根據(jù)相關(guān)調(diào)研顯示，截至目前，有近七成用戶表示會(huì)優(yōu)先預(yù)訂擁有一對(duì)一管家服務(wù)的民宿；管家的服務(wù)質(zhì)量也成為用戶給民宿評(píng)分的標(biāo)準(zhǔn)之一，途家平臺(tái)上的高分民宿中，約半數(shù)房源配置了管家服務(wù)，越來(lái)越多的用戶在入住點(diǎn)評(píng)中分享自己與管家的服務(wù)故事。

專業(yè)化：雖然長(zhǎng)期以來(lái)“非標(biāo)”是民宿區(qū)別于酒店的重要特征，但連鎖化并非意味著要犧牲個(gè)性，而是在確保基礎(chǔ)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，鼓勵(lì)各門店或房源展現(xiàn)獨(dú)特的地域風(fēng)情與文化特色，形成“連鎖化+個(gè)性化”的共贏模式。就比如旅悅集團(tuán)旗下的花筑品牌，便以高品質(zhì)服務(wù)與地域文化融合為特色，成功簽約并運(yùn)營(yíng)了1700余家門店。（WW）